新疆35选7下期预测推荐:高質量拿地樣本:新周期下正榮地產(06158)的增長路徑

新疆25选7078期开奖 www.vcolj.com 2019-12-23 14:26

在房企普遍拿地趨于謹慎之時,千億房企正榮地產(06158)延續圍繞核心城市布局的思路,在11月底相繼進入佛山和廈門這兩個強二線城市,12月落子鄭州,加碼中部地區都市圈的布局。

11月28日,正榮以總價12.21億元擊退時代、中海等,競得佛山里水鎮一宗商住地,折合樓面價13272元/平方米,溢價率約14%。該地塊為三舊改造項目,位于里水鎮草場居委會地段,占地面積3.29萬平方米。

11月29日,正榮以底價競得廈門集美2019JP05地塊,成交價10億元,成交樓面價20016元/平方米。該地塊位于集美區大學城文菊路與博文路交叉口南側,占地面積18214.658平方米,計價建筑面積49960平方米。這是正榮地產首次進入廈門。

除此之外,12月16日,正榮地產以4.73億元底價成功競得鄭州市南龍湖一地塊。此前正榮地產在鄭州市的第一個獨立操盤項目為城南正榮府,本次拿下南龍湖地塊是正榮地產在中部地區都市圈布局的持續深耕。

精準把控,高質量拿地

據了解,2019年以來,房地產行業在銷售全國土地市場熱度呈前高后低態勢,三季度以來,隨著房企融資渠道收縮收緊,企業資金壓力上升,很多房企拿地偏謹慎,土地市場流拍占比持續提升。與此同時,房企拿地更加聚焦與理性,拿地區域逐步向城市基本面較好的一、二線市場回歸。在行業增速放緩和資金面趨緊的雙重壓力下,房企精準拿地和提高運營效率顯得愈發重要。

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從正榮這三次拿地的情況看,其對城市周期的把控非常精準。佛山是大灣區城市群的重要成員之一,常住人口凈增量是廣深之后最多的城市。佛山樓市經歷了2018年火爆后,今年大部分月份處于下行狀態,但11月29日新政出臺,對限購松綁,佛山樓市出現回暖跡象。這恰好發生在正榮成功拿地的第二天。

據統計,今年以來,佛山已出讓至少12宗臨廣片區地塊,樓面價全部破萬,最高達17480元/㎡。包括保利、時代中國、萬科、中海、寶能、鵬瑞等房企紛紛拿地,持續看好廣佛交界板塊。今年4月,時代中國以逾31億競得佛山南海里水鎮一宗商住地,樓面地價突破15749元/㎡,與正榮所拿地塊同屬一片區,但正榮拿地的成本顯然低于時代中國。

正榮以底價拿下集美2019JP05地塊時,也恰逢廈門樓市回暖,成交量回升。在與該地塊同一片區,今年4月中海以30997元/㎡的樓面價競得集美2019JP01地塊,較正榮競得地塊的樓面價高出一萬左右。同樣優質的地塊,正榮卻能以更低的成本獲得,充分反映了公司對城市周期的把控能力和具有前瞻性的眼光,這也為未來爭取了更多的盈利空間。

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鄭州市場也出現類似的情況。今年12月,鄭州住房公積金管委會審議通過,將鄭州市住房公積金貸款額度由60萬元提高至80萬元。伴隨限購政策的側面放寬,今年年末鄭州房市呈現年末翹尾、“小陽春”,最近幾周鄭州樓市成交量也有明顯翹尾的趨勢,樓市開始復蘇。

房地產行業已經步入存量時代,正榮也從高速發展進入到高質量發展的新階段,2019年是正榮新三年戰略首年。針對高質量發展,正榮地產將提升運營效率作為新動能之一,而運營效率與拿地及銷售回款相關。

從今年以來的情況可以看出,正榮采取的策略是提高拿地質量,傾向于拿十幾萬平方米的土地,通過精細化管理,提高資產周轉率,大概1-1.5年內完成去化,保證現金流穩健。本質上是高周轉。

在區域選擇方面,正榮新落子佛山和廈門,延續了1+6+X全國布局,即“一個總部、六個區域、多個項目”。在中期業績會上,公司也強調將圍繞六大區域核心都市圈進行深耕,聚焦主力城市和價值板塊。行業新周期背景下,有產業和人口支持的區域才有機會維持增長。

今年以來,正榮維持每個月拿地的節奏,整體而言保持了審慎的投資原則。如果與行業對比,正榮相對穩健和積極并存。

新周期下,房企拿地百態

隨著行業銷售增速放緩,房企拿地普遍趨于謹慎。統計局數據顯示,今年1—10月份,房地產開發企業土地購置面積18383萬平方米,同比下降16.3%,幾乎降到了2015年前10個月的水平。土地成交價款9921億元,下降15.2%。從過往土地成交溢價率看,大多房企持看空和觀望態度——畢竟在存量時代,拿地越多意味著有可能壓貨越多。

但在整體收縮的背景之下,房企內部拿地出現了分化,有的企業戰略收縮,有的企業則逆勢擴張。

部分龍頭房企投資相對更為保守,拿地面積在收縮。今年1-11月,碧桂園、保利發展、中海地產、華潤置地等房企拿地金額雖然同比有所上升,但拿地面積均同比下降兩位數。

拿地投資力度取決于房企自身的戰略,說到底取決于銷售和融資情況。今年7月,富力地產表示原則上下半年暫停拿地。中指研究院數據顯示,1-11月,富力地產拿地金額172億元,同比僅增1.18%;拿地面積633萬平米,同比下降15.26%。該公司剛踏入千億陣營,但卻因為杠桿過高,而融資渠道收緊,資金壓力大而被迫暫停擴張。

向來謹慎的萬科一邊表示“拿地還是很難的”,一邊卻悄悄逆周期擴張,今年前11個月,萬科拿地金額和拿地面積分別同比增加25.6%、16.87%,而去年同期分別同比下降23.5%、3.53%。這家率先喊出“活下去”的房企今年的拿地力度明顯加大。

更為激進的是一些中型房企。今年拿地TOP50房企的名單里出現了新面孔,主要是中駿集團、大華集團、寶龍地產和金輝集團等中型房企。土儲不足、上市前準備、沖刺目標規模等,是這些房企追逐土地規模的原因。

“從企業本身來講,其實是非常愿意拿地的,但一般企業拿地投資要根據回籠的現金流定,因此資金鏈狀況決定了房企的補倉力度,尤其對中型房企來說,主觀上拿地意愿很強烈,擴大規模和提升業績的目標明確,哪怕錢貴一點,如果融資到位就會去土地市場找機會。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

行業正在發生變化,每家房企都在調整各自的經營策略,正榮的可貴之處在于,繼續拿地擴張的同時,負債率維持在安全的水平,實現規模增長和負債的平衡。上半年正榮凈負債率為70.8%,平均融資成本為7.6%,華泰金融預期公司的加權平均融資成本將逐步下降至2020年的7%左右。該機構對正榮自上市以來一直積極優化其財務結構表示樂觀。

根據正榮地產11月披露的經營數據來看,正榮在2019年前11個月共實現合約銷售1165.33億元,基本鎖定了全年合約銷售1300億業績目標。能夠取得如此成績,取決于正榮地產對行業周期的精準判斷,今年正榮地產二線城市的銷售規模持續增加,拿地成本優勢愈加明顯。截止2019年中期正榮的平均土地成本為4624元,超70%土儲位于一、二線城市,對比同規?;季忠歡叩姆康夭?,平均土地成本超過6000元,正榮的毛利率具有較大上升空間。

正榮大部分回款集中在下半年,隨著現金流回流增多,預計債務結構會進一步優化,加上土儲的不斷積累,未來數年盈利有望保持合理增長。