新疆35选7第88期:機構:北京甲級寫字樓空置率達15.9%,為10年來最高

新疆25选7078期开奖 www.vcolj.com 程璐洋2019-12-20 11:37

經濟觀察網 見習記者 程璐洋 本周,房地產投資顧問機構“五大行”中的兩家——高力國際和戴德梁行相繼發布了北京寫字樓市場報告。

戴德梁行數據顯示,2019年四季度,北京全市和五大核心商圈寫字樓空置率分別同比上升5.1和3.8個百分點,達13.5%和7.6%。

同期發布數據的高力國際也顯示,截至2019年底,北京甲級寫字樓的空置率達到15.9%,這是自2010年以來的最高值。

與空置率高企相伴的是供給放量,2019年四季度,位于CBD的中信大廈和正大中心、亞奧的亞洲金融大廈以及麗澤金融商務區的麗澤SOHO等項目相繼入市,為市場帶來約58.8萬平方米的新增供應。

供應放量 租金下行

戴德梁行數據稱,2019年,北京全市甲級寫字樓年度供應量繼2007年和2016年之后又一次超百萬,達101.8萬平方米,全市甲級寫字樓總存量攀升至1114萬平方米。

高力國際也表示,北京甲級寫字樓市場新增供應量創歷史新高,2019年全年供應量超過90萬平方米,這是有歷史記錄以來的最高值。

2018年的全年供應量達到近81萬平方米,使得整體市場空置率突破10%的市場均衡點,達到10.6%。進入2019年,新項目陸續入市,加之2018年尚未完成去化的累計面積,導致空置率在一年間上升了5.3個百分點接近16%。

CBD、麗澤和亞奧區域,是公認的北京寫字樓市場中空置率上升較快的區域。麗澤由于公共交通還未完善,寫字樓空置現象較明顯。

而對CBD的高品質新入市項目,戴德梁行北中國區研究部主管魏東表示,其去化壓力不大,已有租戶在接洽。

高力國際也指出,高品質新項目入市前的提前預租,造成穩定的吸納量,預租對于空置率的影響大概在1%左右。得益于相對穩定的市場需求,空置率的攀升得到了有效控制。預計本輪供應高峰將在2020年底基本結束,整體空置率水平也將在2020年觸及最高值。

市場的吸納去化壓力有多大,租金變化是最直觀的體現。

高力國際稱,北京甲級寫字樓市場首現十年最大租金降幅。截至2019年底,整體市場平均租金383元/月/平方米,年降幅4%左右。

戴德梁行也表示,當前經濟的不確定性致使北京寫字樓市場租金繼續下調。四季度北京全市和五大核心商圈寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣382.4元和427.9元,分別環比下降1.5%和1.3%,同比下降4.4%和2.7%。

但換個角度,對企業而言是件好事。高力國際董事總經理嚴區海告訴經濟觀察報,市場租金已經進入階段性調整時期,整體調整時間或持續一到兩年左右。

外資加碼

除了供應放量,2019年北京大宗交易市場活躍,有望創造歷史最高交易紀錄。

內資依舊是主力買家,但外資買家們表現活躍。“外資進入北京市場就這兩三年的事兒,因為之前沒有可交易項目,所以就算關注的外資也沒有實質性動作;而近一兩年外資開始成批量進入(北京市?。?,是因為中國宏觀調控關緊了水龍頭,導致部分可交易項目進入市場流通,從去年開始,外資關注更強甚至有所斬獲”,高力國際華北區資本市場部副董事閆寒解釋。

10月16日,安聯集團旗下包括安聯不動產在內的多家公司,與首峰亞洲宏觀趨勢基金III(Alpha Asia Macro Trends Fund III)成立合營公司,收購了位于望京的北京融新科技中心85%權益;9月2日,吉寶置業中國有限公司稱其與寧波佳晟悅城投資管理中心(有限合伙)和北京翰合投資管理有限公司簽署股權轉讓協議,收購北京順祥壬企業管理有限公司100%的股權。北京順祥壬間接持有位于北京海淀區中關村的已建成的一座商業項目——上地NEO。

望京、上地、亞奧等新發展區域和產業聚集區,是外資買家們重點關注區域。

從2017年開始,境外投資者明顯加大了在中國的資產布局,至2018年,境外機構投資者在中國大宗物業成交額的占比達到了37.8%的歷史高點,截至2019年10月,全年境外投資額占比也達到了28.7%。

戴德梁行指出,中國的金融開放正在經歷加速期,開放的廣度和深度都在不斷加大,隨著境外金融機構的不斷進入,未來中國的金融市場將迎來變局。在經濟整體下行的大環境中,商業地產發展相對穩定的北京市場則為偏好一線城市有穩定現金流核心物業的境外投資者提供了更好的選擇,這也是為什么北京外資交易占比連續兩年接近30%。

 

版權聲明:以上內容為《經濟觀察報》社原創作品,版權歸《經濟觀察報》社所有。未經《經濟觀察報》社授權,嚴禁轉載或鏡像,否則將依法追究相關行為主體的法律責任。版權合作請致電:【010-60910566-1260】。
不動產運營報道部記者
對人與故事感興趣,關注地產及其背后的商業。