新疆35选7历来开奖结果:2019藍籌地產看城市|歐陽捷:未來房地產機會不僅在一二線城市

新疆25选7078期开奖 www.vcolj.com 2019-05-31 11:21

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2018年6月5日,新城控股高級副總裁歐陽捷出席了由經濟觀察報主辦的第十五屆(2018)中國藍籌地產年會,年會以“城鄉進化論:以美好生活為藍圖”為主題。當天,歐陽捷在現場做了主題演講,以下內容據歐陽捷演講整理:

大家都知道,從鄉村到城市,這是一個漸進的進化過程,這個過程源于人口的流動。目前人口超過100萬的大城市在全世界的占比不斷增加,最大城市的人口數量也不斷增長。這說明人類進城是一個大趨勢,而促使這個大趨勢的產生,是自然生長的力量,也是市場經濟的規律。

社會學的一個基本邏輯是人往高處走,但過去中國曾經有過知識青年上山下鄉的過程,后來很多知青選擇回城,回城路徑有兩條,一是通過高考,二是政策放寬。為何這些知青向往城市?這里面其實存在了三大差距:一是城鄉收入之間的差距;二是生活水準之間的差距;三是公共服務的差距。所以我們可以看到,雖然農村收入的增速高于城鎮收入,但人均收入水平的差距還在不斷擴大。城市的收入不斷增長,而且增長的額度更高。城鄉差距在不斷擴大,在這種情況下,農村依然趕不上城市的發展速度。

而且,無論是教育還是醫院等公共配套,城市的水準也遠遠高于農村。然而,農村的人進城之后真的能夠找到他們的位置嗎?不見得,現在一二線城市都在搶人才,而不是搶農民工。但這個時候一二線城市的土地供應是趨勢性下降,這樣的下降未來也會長期持續,主要基于兩大原因:一是城市核心區無地可供,如果增加城市供應必須拆遷,但拆遷既增加了房子的成本,又拖延了房子發展的更新周期;二是過去攤大餅的模式逐漸被拋棄,最近中央明確提出不再設立各類新的開發區。當大城市土地供應趨勢性下降,住房越來越少,地價相應上漲,推動房價也一并上漲。2017年住建部曾經提出一個要求,2017年大城市的房價均價要維持在2016年10月份的水平上,但一年實施下來,我們統計了38個一二線城市的房價水平,其中只有廣州、深圳、上海3個城市呈下降趨勢。

房價的昂貴讓很多人買不起房,甚至買不到房。而這個時候,三四線城市從原本的去庫存演變成庫存逐漸減少,其去庫存主要有三大邏輯,一是減少供應,二是以棚改政策,棚改貨幣化釋放需求,三是隨著需求放大,供求失衡推動房價上漲,房價上漲愈發帶動剛需和改善性需求恐慌性入市。

過去我們曾經做過統計,城鎮常住人口在增加,農村人口在下降,即便如此,到2032年中國農村人口依然還有4億人,城鎮化率也只有70%。所以我們還需要進一步城鎮化。

這個時候大城市在怎么做?大城市拿走了更多的土地出讓金,全國土地出讓金有74%是由前50強城市拿走的,所以他們能夠吸引高更多的人、錢和產業,人口質量越來越高,他們的發展進入更良性的需求。而更多三四線城市面臨的是土地出讓金慢慢減少,人口結構弱化,質量下降,發展趨緩。所以未來的城市會出現兩極分化,城鎮兩極分化,同時社會階層也在城市中間出現了兩極分化。

現在倒過來再想想城鄉是否可逆的?這種進化論是否一定是單向?我們能不能返回農村去?我認為,即便現在我們振興鄉村,也不是現實,如果我們不能解決上述三大差距,農村人不會留在農村,城里人不會回到農村。

所以,振興鄉村第一步必須解決三大差距,進一步提高農民的收入,并且提高農村的公共服務水準。第二步就是解決農村資產問題。農民在農村,資產不能夠變現,也沒有處分權,沒有資產抵押權和資產交易權,所以現在農村住房價值非常低。根據國家統計局公布的數據,到2012年,農村住房的平均價格只有900多元/平方米,跟城市房價根本無法相提并論。如果農村房屋資產能交易,農村的資產收入才能真正提升,農民有了資產收入才能進城,在城市里買房,獲得資產自由流動權。

對于新城控股而言,我們認為振興農村的時機還沒有到達,目前大規模的推廣顯然不現實。不過,我們如果固守在一二線城市也不可能獲得業績的增長,我們必須下沉三四線城市。

2017年,新城控股提出一個觀點——隨心奔跑,既是隨著新城奔跑也是隨心奔跑。就是通過這種布局,新城控股現在已經進入全國86個大中城市,在長三角、珠三角、環渤海、中西部等多個區域全面擴張,只有進入更多的城市未來才有可能獲得規模成長,才能獲得加速奔跑。

底圖

“藍籌地產年會”2003年發起,迄今已經舉辦至十六屆。已成長為房地產行業最具影響力之一的品牌活動。2019年藍籌地產年會已經正式啟動!

時間:2019年06月5日(周三)

地點:北京·中國大飯店                                             

聯系方式:尚紹杰   [email protected]

我們誠摯地邀請您出席活動,并同與會嘉賓共同探討行業未來發展趨勢及方向!

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